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¿Qué impuestos debes pagar al comprar una propiedad?

¿Qué impuestos debes pagar al comprar una propiedad?

Cuando deseas vender o comprar un departamento en venta en Ciudad de México o cualquier otra propiedad, debes tener siempre la previsión de incluir en tu presupuesto los impuestos que se deben pagar. Así, cumples con tus obligaciones tributarias y mantienes tu ámbito patrimonial dentro del contexto legal vigente.

El impuesto que ha de pagarse al comprar una vivienda

Cuando se va a efectuar la compraventa de un departamento en venta en Ciudad de México existen dos momentos fundamentales en la transacción: El comprador adquiere la propiedad y el vendedor cede su propiedad. Ambas personas, comprador y vendedor deben cancelar sus impuestos. El comprador debe cancelar el denominado Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) o Impuesto de Traslado de Dominio.

Este gravamen es recaudado por las distintas entidades federativas, su monto, en condiciones normales, no excede el  2% y se calcula sobre el valor más alto de la operación de compra – venta. Sin embargo, el monto de este impuesto puede variar de un estado a otro.

De esta forma, al comprar una propiedad cuyo valor sea de un millón de pesos, y el valor del ISAI en tu entidad es de 4.5%, pagarás 45 mil pesos por este concepto.

El impuesto que ha de pagarse cuando vendes una propiedad

El vendedor del inmueble debe pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por la utilidad que recibe por la venta. Es decir, la diferencia entre lo que pagó por el inmueble y el precio en el que vendió. Este impuesto sólo aplica sobre la utilidad generada por la transacción.

En este sentido, las personas físicas que venden una vivienda generan ISR por enajenación de casa de habitación. Sin embargo, la ley reconoce que se puede exonerar este pago si el valor máximo de la venta es de 700,000 Udis, aproximadamente 4 millones 376 mil pesos.

Asimismo, es importante señalar que, se puede gozar de este beneficio una vez cada tres años. El requisito para el vendedor es: consignar ante el notario los elementos documentales probatorios que, efectivamente, dejen constancia de que es el dueño de la propiedad de habitación que vende.


Los agentes de retención de los impuestos

La cancelación de ambos impuestos es proporcional al valor de la operación que se esté realizando, para tal efecto, en un acta se determina el monto. Al momento en que se hace la adquisición del departamento en venta, el notario tiene la obligación de retener ese impuesto de quien compra, para posteriormente reportarlo y pagarlo a la autoridad correspondiente de conformidad a los lapsos de ley.

Retomando el ejemplo anterior, si compras una propiedad con valor de un millón de pesos, esa propiedad genera un impuesto (ISAI) de aproximadamente 45 mil pesos. Seguidamente, el notario tiene la obligación de retenerte ese impuesto, expedirte un comprobante y luego cancelarlo al gobierno de la ciudad. Más tarde, debe demostrarte que ya realizó el pago correspondiente al gobierno.

Otros elementos que intervienen en este tipo de transacciones, es el uso del suelo y el precio de venta que determinarán el pago o la exención de este impuesto.

Inmuebles y gravámenes

Existen dos condiciones indispensables para que un inmueble esté exento del pago de impuestos al momento de la venta, éstas son las siguientes: la primera, que puedas demostrar que es tuya la vivienda; segundo, que el precio no sea superior a las 700,000 Udis.

Las propiedades que sí están sujetas a las tasas impositivas de rigor, obedecen a los siguientes criterios:

  • Cuando la propiedad de habitación en venta supera los cuatro millones de pesos. Por ejemplo, si tu inmueble lo vas a vender en siete millones de pesos, los primeros cuatro millones están libres de impuestos, pero el resto sí genera Impuesto sobre la renta (ISR).
  • La venta de un terreno nunca está exenta de ISR. Sin embargo, al vender un terreno, el cálculo puede reflejar una pérdida.
  • Cuando se trata de la compra de una oficina, un local comercial, una fábrica, u otro tipo de inmueble, además de la escrituración y el ISR a cargo del vendedor, el comprador tiene la obligación de pagar el Impuesto al Valor Agregado (IVA), que es del orden, siempre, del 16% sobre el valor de las construcciones no destinadas a uso habitacional.
  • De igual forma, cuando el inmueble que se vende es de uso habitacional, pero lo tenías rentado. Entonces, al no poder demostrar que está habitado por ti, de la utilidad que recibas, debes pagar un impuesto.
  • También, una vivienda de habitación con un pequeño comercio, sí genera IVA por el valor de las construcciones que corresponden al local. Pero, el valor de las construcciones destinadas al hogar y el terreno, no genera este impuesto.

Asimismo, al vender una casa con uso de suelo comercial, para oficina o un consultorio, de esa venta, el monto que corresponde al terreno no va a generar impuestos, pero las construcciones destinas a la oficina sí los generan.

Las gestiones notariales y de abogados

Es necesario hacer este tipo de operaciones de compra – venta ante un notario, pues deben realizarse jurídicamente bien estas gestiones. La asistencia de un abogado es también importante, para que las diligencias marchen adecuadamente siempre en beneficio del cliente.

Es importante señalar que, el notario tiene que dar una traducción de la propiedad de un bien inmueble para certificar que la operación de compra – venta se ajusta a derecho y  que el vendedor posee la capacidad y la posibilidad de hacerlo sin depender de alguien más y que el comprador adquirió el inmueble sin impedimento alguno y de manera solvente.

Asimismo, la acción notarial garantiza que tú como vendedor, no vas a tener inconvenientes posteriores a la venta del departamento en Ciudad de México. Y al comprador, que no tendrá problemas con la propiedad.

El finiquito de Hacienda

Esta gestión tributaria es indispensable, puesto que este impuesto lo declara el notario, pero tiene que comprobar que tú eres quien lo pagó, y para comprobar ante el gobierno que fuiste tú quien generó este impuesto, necesitas estar dado de alta.

En CityMax México, esperamos tus valiosos comentarios.


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